La figura de las Edificaciones en Situación AFO (Asimilado Fuera de Ordenación) es clave para quienes poseen inmuebles construidos sin licencia o en terrenos no urbanizables. En Andalucía, con la entrada en vigor de la Ley LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía), el proceso para regularizar estas edificaciones ha cambiado significativamente.
En este artículo, te explicamos qué implica esta situación, cómo la nueva normativa afecta a las edificaciones AFO, y cómo puedes regularizar tu propiedad.
¿Qué es una edificación en situación AFO?
Una edificación en situación AFO es aquella que:
- No cumple con la normativa urbanística vigente, pero cuya demolición no procede debido al paso del tiempo o a su consolidación.
- Se encuentra en suelo no urbanizable y carece de licencia urbanística o fue construida sin ajustarse a las condiciones de esta.
- Puede ser legalizada parcialmente, obteniendo el estatus de «Asimilado Fuera de Ordenación», lo que permite su uso limitado y evita posibles sanciones administrativas.
La situación AFO no legaliza la construcción por completo, pero permite garantizar su uso mínimo, como el acceso a suministros de agua y electricidad.
La Ley LISTA y las edificaciones AFO
Desde su entrada en vigor en 2022, la Ley LISTA introduce una visión más flexible para el urbanismo en Andalucía, incluyendo novedades importantes para las edificaciones en situación AFO:
- Simplificación de trámites:
- Se agiliza el proceso para obtener el reconocimiento AFO.
- La Ley LISTA delega más competencias a los ayuntamientos, permitiendo que las tramitaciones sean más rápidas y adaptadas a las especificidades locales.
- Reconocimiento de edificaciones consolidadas:
- Se admite la regularización de construcciones con una antigüedad demostrable superior a 6 años y que no infringen normas ambientales o de seguridad.
- Garantía de uso y servicios:
- El estatus AFO permite dotar a las viviendas de servicios básicos como agua, electricidad y saneamiento, mejorando la calidad de vida de los propietarios.
- Protección del entorno natural:
- La ley establece límites claros para evitar nuevas construcciones ilegales en suelo no urbanizable, garantizando un equilibrio entre regularización y sostenibilidad.
¿Cómo regularizar una edificación en situación AFO?
El proceso de regularización bajo la Ley LISTA incluye varios pasos, que detallamos a continuación:
1. Solicitar un informe urbanístico
Este documento, expedido por el Ayuntamiento correspondiente, certifica la situación del inmueble y confirma si cumple los requisitos para ser declarado AFO.
2. Presentar la documentación técnica
Es necesario aportar:
- Proyecto técnico elaborado por un arquitecto.
- Certificado de antigüedad de la edificación.
- Informe de seguridad estructural.
3. Cumplir con los requisitos ambientales y de seguridad
La edificación debe garantizar:
- Que no afecta negativamente al medio ambiente.
- Condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad.
4. Pagar las tasas administrativas
Cada Ayuntamiento establece unas tasas para tramitar el reconocimiento AFO, que varían según el municipio y la característica de la edificación.
5. Obtención del certificado AFO
Una vez cumplidos todos los requisitos, el Ayuntamiento expide el certificado que otorga el estatus de AFO, permitiendo el acceso a servicios básicos y regularizando parcialmente la edificación.
Ventajas de regularizar una edificación en situación AFO
- Acceso a servicios esenciales: Podrás contratar agua, electricidad y saneamiento legalmente.
- Evitar sanciones: Regularizar tu edificación te protege de multas administrativas y garantiza que tu propiedad cumple con la normativa.
- Incremento del valor del inmueble: Una edificación con estatus AFO es más atractiva para compradores o inversores, al estar documentada y libre de conflictos legales.
- Tranquilidad legal: El estatus AFO elimina incertidumbres y protege tu inversión frente a posibles litigios.
Preguntas frecuentes sobre edificaciones en situación AFO
¿Puedo construir nuevas obras en una edificación AFO?
No. El estatus AFO no permite ampliaciones ni nuevas construcciones, salvo aquellas necesarias para garantizar la seguridad o la habitabilidad.
¿Todas las construcciones pueden optar al AFO?
No. Las edificaciones que infringen normativas ambientales, de seguridad o se encuentren en zonas protegidas no pueden ser regularizadas.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de regularización?
El tiempo depende del Ayuntamiento y de la documentación presentada. Generalmente, puede oscilar entre 3 y 6 meses.
Confía en expertos para la gestión de edificaciones en situación AFO
En nuestra oficina, somos especialistas en la regularización de edificaciones en situación AFO bajo la normativa de la Ley LISTA. Contamos con un equipo multidisciplinar de arquitectos y abogados que te acompañará en cada paso del proceso para garantizar el éxito de tu trámite.
- Realizamos informes técnicos y urbanísticos.
- Gestionamos la documentación ante el Ayuntamiento.
- Aseguramos el cumplimiento de todos los requisitos legales y ambientales.
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